注文住宅の相場

【基礎知識 その5】フラット35とは何か

 

 

フラット35は、住宅支援機構(発足当時は住宅金融公庫)と民間金融機関との提携によって生まれた住宅ローンです。

 

民間の金融機関(銀行など)が貸した債権を住宅支援機構が買い取り、それを証券化して投資家に売却する仕組みになっています。

 

この為証券化ローンと呼ばれることもあります。

 

メリットとして、金利が返済完了まで固定である点と、保証料と繰り上げ返済時の手数料が無料である点があります。

 

また借入限度額が物件価格の100%という事と借り換えでも利用可能という事もあり、人気があります。

 

なおフラット35には「買取型」と「保証型」がありますが、「保障型」を取り扱う金融機関がほとんど無い為、ここでは「買取型」のみの紹介をします。

 

注文住宅相場、フラット35

融資条件

@次の条件を満たす人が利用できます。

 

  • 70歳未満であること。但し、親子リレー返済を利用する場合は70歳以上でも融資可能。
  •  

  • 収入が安定していること。
  •  

  • 日本に国籍がある事。又は永住許可を受けていること。
  •  

  • 年間の返済額が次の基準を満たす事

年収

基準

400万円未満

30%以下

400万円以上

35%以下

 

A住宅の条件

 

  • 建設費が土地代込みで1億円以下。(消費税込み)
  •  

  • 床面先が70u以上。(共同住宅の場合30u以上)
  •  

  • 公庫が決めた技術基準に適合する住宅である事。

 

B融資可能金額

 

100万円以上8,000万円以内。
建設費の100%まで借り入れ可能。(一部の金融機関では100%以下の場合があります)

 

C返済期間

 

通常は15年以上35年以内。
60歳以上の場合は10年以上となります。

 

または、80歳になるまで。

 

D金利

 

全期間固定金利型と段階金利型の2種類があり、金融機関で異なる。

 

借入期間が20年以下か21年以上かで金利が異なる。

 

E返済方式

 

元利均等方式の毎月返済と元金均等方式の毎月返済から選択する。

 

6ヵ月後とのボーナス払いも利用できる。

 

F担保

 

融資対象の物件に、住宅金融支援機構を抵当権者として第1順位の抵当権を設定しなければいけません。

 

G保証人・保証料

 

保証人・保証料ともに無料。

 

H団体信用生命保険

 

団体信用生命保険は入らなくても良いが、加入しておいた方が良い。
保険料は自己負担。

 

I火災保険

 

返済完了まで住宅金融支援機構が定める用件を満たした火災保険に加入しないとならない。

 

J繰上げ返済

 

1回100万円から繰上げ返済可能。
手数料無料。

 

メリットとデメリット

 

  • フラット35は最大のメリットは借りやすいという事です。

     

    基本的に前年の収入で借り入れられるか決まるので、一般の住宅ローンで断られてしまう場合でも借りる事ができます

     

    自営業の方や中小企業の役員でも基準を満たせば借りる事ができるでしょう。

     

    繰上げ手数料が無料というメリットもあります。

     

  •  

  • 頭金が少なくても借りられるというメリットがありますが、この点に関しては借りられるかよりも返せるかを基準に考えるべきです。

     

    余裕を持った資金計画をもとに借りるようにしましょう。

     

  •  

  • 固定金利型という事で、「将来的な金利リスクが無く安心感がある」とい事がメリットのように感じます。

     

    ですが、金利が下がった時も高い金利で支払っているという事でもあります。

     

    他の方が有利な場合もあるので、しっかりと比較検討するようにしましょう。

     

  •  

  • ローン保証料が無料なので、借り入れ時のコストが割安だと思われています。

     

    ですが、民間の住宅ローンには保険料が金利に含まれていますがフラット35には含まれていません。

     

    一般的には万一の場合にそなえて保険に入っておくでしょうから、フラット35はこの分コストUPとなります。

     

    また、手数料は「定率タイプ」と「定額タイプ」があり、金融機関で異なります。

     

    定率の場合は実質的な金利がUPしますので、提示されている金利だけでなく手数料も含んだ金利で判断する必要があります。

 

 

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